房屋出租：用途不同，税率不同

　　近日，一企业财务人员小张向笔者询问，他们公司今年把十余间闲置宿舍出租给外来务工人员用于居住，每月共收取租金6000元；另有几间以6000元/月的价格出租给某个体业主李某用于食品加工。他问企业如何申报缴纳房产税。另外，他本人也于今年2月以2000元/月价格将自家地处县城一处住房租给某快递公司做办事处。那么该如何计算缴纳营业税和房产税？

　　根据税法规定，企业出租房屋，以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税，税率分别为5%和12%。外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税和房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。根据财税〔2000〕125号等文件精神，《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函〔2002〕74号）对其具体含义明确为：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。

　　2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号），对廉租房、经济适用房从2007年8月1日起和住房租赁2008年3月1日起执行一揽子新税收优惠政策，其他政策仍按现行规定继续执行。财税〔2008〕24号规定：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

　　由此可以知道，财税〔2008〕24号重申了廉租住房免征营业税、房产税政策，同时对廉租住房免税条件进行了限制：一是免税对象仅限于廉租住房经营管理单位；二是租金要按政府规定价格；三是出租对象仅限于规定的保障对象。如果不能同时符合上述三个条件，则不能享受相关优惠政策。而且，从政策内容可以看出，财税〔2008〕24号是对财税〔2000〕125号的补充，即财税〔2000〕125号关于“公有住房”等其他税收优惠政策未作变动仍继续执行。财税〔2008〕24号首次明确，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。从文件精神来看，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人出租商住两用房的，要根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。即对“非个人”以市场价格出租住房（并且用于居住），其房产税适用4%的税率，但营业税适用税率应仍为5%；如果不是用于居住，营业税和房产税适用税率则分别为5%和12%。

　　所以该企业出租给外来务工人员用于居住的几间闲置宿舍，每月所收取6000元租金收入，其房产税适用4%的税率，每月应申报缴纳房产税6000×4%=240（元）；而出租给个体业主李某那几间闲置宿舍，由于李某用于食品加工而不是用于居住，其6000元/月租金收入适用12%税率缴纳房产税，每月应申报缴纳房产税6000×12%=720（元）。同时，不分用途，每月所有租金收入按5%税率计算缴纳营业税=（6000+6000）×5%=600（元）。

　　对小张个人住房出租有关营业税和房产税纳税问题。财税〔2008〕24号在财税〔2000〕125号的基础上，对个人出租住房应缴纳的营业税再减半，即从2008年3月1日开始，个人出租住房不再区分用途，营业税一律按3%税率减半征收。在政策执行上要注意以下要点：一是此项政策只适用于“个人住房”出租；二是无论住房出租后是否用于居住，都可以适用此政策；三是该政策的适用对出租价格无限制；四是上述政策是从2008年3月1日开始执行，而2008年3月1日（不含）之前，对个人出租住房，则仍按财税〔2000〕125号和国税函〔2002〕74号有关政策执行。所以。小张出租其住房给快递公司做办事处，不是用于居住，所以今年2月份2000元租金收入按5%的税率缴纳营业税、12%的税率缴纳房产税；2月份应纳营业税2000×5%=100（元），房产税2000×12%=240（元）。但3月份，个人出租住房不再区分用途，营业税一律减按1.5%征收，同时，按4％的税率征收房产税。所以，小张3月份应纳营业税2000×1.5%=30（元），房产税2000×4%=80（元）。因此，新政策的执行，对于像小张这样的私房出租者来说，税负明显减轻了。

　　而且，对于营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用（营业税）的起征点，并报国家税务总局备案。据此，各地结合当地实际情况，对个人出租房屋营业税起征点进行确定。而税法同时规定：纳税人（个人，下同）的营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税；纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。这一点对于私房出租户来说尤其值得关注，人们可以利用“起征点”来节省住房租金收入营业税等相关税收，从而增加实际收益。如小张所在地确定个人出租房屋营业税起征点为2000元，则小张取得2000元租金不用缴纳营业税；如果，确定个人出租房屋营业税起征点为1000元，则要按2000元全额计算缴纳营业税。