关于土地使用权转移契税的计税价格

　　文章内容提要：土地使用权转移的契税计税依据是“为取得土地使用权而支付的所有费用”，分别对国有土地使用权出让、国有、集体土地使用权转让、划拨改出让、土地使用权交换、赠与以及视同土地权属转移、土地房产同时转移等六种方式的土地使用权转移情况的契税计税依据，提出了具体的计税价格。提出了两个新“概念”，“为取得土地使用权而支付的所有费用”、“土地剩余使用年限的摊余基准地价”。
近年来随着土地管理工作的加强，土地使用权取得方式由过去单一的协议出让逐渐过渡到挂牌、招标、公开拍卖等方式，从2007年开始，国土资源部要求工业项目建设用地使用权出让也全部实行“招拍挂”方式。契税计税价格随土地使用权取得方式的变化而变化，财政部、国家税务总局关于契税计税价格问题也有多个文件规定，但在实际工作中仍能遇到许多问题有待探讨。计税价格的确定是契税征管工作的最重要一环，笔者结合实际工作中遇到的问题，对土地使用权契税计税依据，提出如下浅见：
　　一、土地使用权转移契税的计税依据是为取得该宗土地使用权而支付的所有费用之和。
　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，契税的计税依据为：“国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。”《山东省契税征收规定》第四条“土地使用权出让、出售、房屋买卖，其契税计税依据为合同确定的价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款。”之后财政部国家税务总局下发了《关于契税征收中几个具体问题的批复》（财税字[1998]96号），明确合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，并包含成交价格中的行政事业性收费。1998年国土、规划等部门所设的评估、技术服务、测绘等机构没有脱钩，其收费使用的是行政事业性收费票据，综合这几个文件可以明确，土地使用权转移契税的计税依据是为取得该宗土地使用权所支付的所有费用之和，既包括承受者所支付的合同价格以内的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，也包括合同约定外的为取得土地使用权而另外支付的所有价外费用，如土地评估费、技术服务费、测绘等费用。
　　二、不同方式取得的土地使用权，其契税计税依据应区分不同情况处理。
　　（一）国有土地使用权出让
　　财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）进一步明确了不同情况国有土地使用权出让的契税计税价格问题。
　　1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、征地管理费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
　　“市政建设配套费”是指规划、建设等部门收取的用地配套费、城市道路、桥涵、公共交通设施等市政公用设施工程配套费、城市环境卫生和园林绿化费、城市排水工程建设费、消防设施建设费、人防设施易地建设费、新型墙体材料专项基金、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等，同时还包括公共电力建设配套费、城市自来水建设使用费、供热工程建设费、管道燃气设施安装费等，也就是通常所称的"大配套费用"。
　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　（2）土地基准地价：在没有评估价格的情况下，参照县以上人民政府公示的土地基准地价，计算契税计税价格。具体计算方法为：以总征用面积而非出让面积与单位基准地价相乘，得出契税计税价格。因为总征用面积含部分预留道路面积，如果所征用土地紧靠道路，其相同出让面积的正常价值通常高于非靠道路的情形。
　　2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，“一般”应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。对竞价方式，有三点须特别引起注意：
　　一是征收机关在确认计税依据时应根据拍卖成交确认书所列示的成交价款所包括的具体项目具体分析。如有的拍卖成交确认书是整体打包拍卖，成交价格中包含政府所有应收的费用，而有的则仅包括国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如市政建设配套费等。竞价的计税依据主要是：土地出让金+土地补偿费、安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+拆迁补偿费等+市政建设配套费+其他经营服务性费用（主要包括拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费、服务费等费用）。
　　二是如何正确理解“一般”的含义。大凡竞价出让，首先需要对该宗土地使用权参照当地基准地价结合系数修正等进行技术性评估，然后再行拍卖，起拍价是在评估价格的基础上，正常拍卖价不会低于评估价，因此确定为竞价的成交价格。但是对于比较偏远乡镇、村原零星国有土地使用权另行处置，如果采用公开竞价的方式进行处理，有时竞价可能远低于基准地价，甚至低于协议出让的价格。这时如果也采用竞价的成交价计税，显然有违税收的公平原则，（如上述按协议出让方式则按不低于基准地价计税）因此不能按照竞价的成交价计税，应按照评估价或基准地价计税。
　　三是对于以其他公开竞价方式，如采取摘牌等方式取得的土地使用权，契税计税价格一般应为拍卖价格（也要看具体拍卖成交确认书的金额项目构成，进行适当调整）加土地承受者支付原土地使用权单位或土地实际使用者的费用，再另加其他相关经营服务性费用。
　　（二）国有、集体土地使用权转让
　　契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
　　1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定。
　　2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况，由于强势一方的介入，加之拍卖操作不够规范，其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格，大大低于基准地价。在这种情况下，契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理，而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”，由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收。
　　3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让，其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。目前，税收征收机关尚没有建立委托评估机制，不可能做到对每一笔具体业务进行委托评估，况且委托评估的费用怎样解决也没有明确规定，实行委托评估不现实。而土地使用权具有一定的使用年限，其价值随使用年限的减少逐渐降低，在这种情况下应按所转让土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。
　　（三）先以划拨方式取得土地使用权又改为出让的计税依据
　　先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用，也就是本次办理土地使用权手续，应向国土资源部门所交纳的所有费用之和。其他出让费用包括土地管理费、土地登记费等。
　　（四）以其他方式承受土地使用权
　　1、土地使用权交换。契税计税价格为所交换的土地使用权价格的差额，由多交付货币、实物或者无形资产、其他经济利益的一方缴纳契税。当然也适用成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关采用评估价格、基准地价或者正常的市场价格核定征收的规定。
　　2、土地使用权赠与和视同土地、房屋权属转移的情形。《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定，以土地权属作价投资、入股；以土地权属抵债；以获奖方式承受土地权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属视同土地使用权、房屋所有权属转移，应按照规定依法缴纳契税。征收机关采用查账征收征收，或者采用合同价格，或参照土地使用权出售的市场价格、评估价格或基准地价、土地剩余使用年限的摊余基准地价等方式确定契税计税价格核定征收。
　　三、承受的土地、房产同时并存
　　在房地产交易中，房屋所有权转移的，土地使用权会同时转移；土地使用权转移时，土地上附属的房屋所有权也随之转移。在这两种情况下，土地使用权转移和房屋所有权转移同时发生，均应征收契税。以土地使用权转移为主，联带房屋所有权转移的，按照土地使用权转移征收，但计税依据应按土地使用权和房屋所有权转移的全部价款计征；以房屋所有权转移为主，联带土地使用权转移的，按照房屋所有权和土地使用权转移的全部价款计征。契税计税依据分别根据上述不同情况的土地使用权转移，按照房屋成交价格合理确定。