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增值税终结房地产暴利 行业毛利率平均下降10%
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文章来源：焦点成都房地产网
文章作者：舞清寒
发布时间：2007-03-12
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土地增值税来了，开发商利润空间减小了，据近日一位专程从北京来蓉进行土地增值税讲座的税法专家的科学计算，毛利率超过50%的项目，开发商利润将减少24%。同时，毛利率在20%--40%之间的开发项目基本不需要缴增值税，甚至以往预缴的土地增值税还会退回，这项政策对有些开发小项目的公司影响较小，甚至是好事。该专家还对新政的影响、出台的背景以及未尽事宜都作了详尽的分析，不时语出惊人。
影响——行业暴利时代结束
毛利率过50%的项目，开发商利润将减少24%
以前企业一般按销售额1%--2%预缴土地增值税，项目结束后重新计算，多退少补，但开发商常通过延长销售时间、保留项目公司等手段来避税。土地增值税清算政策的出台，将使房地产业暴利时代结束，开发商利润空间大大压缩(行业毛利率平均下降10%)。毛利率超过50%的项目，开发商利润减少24%，然而毛利率在20%--40%之间的开发项目基本不需要缴增值税，以往预缴的土地增值税还会退回，对有些开发小项目的公司影响小，甚至是好事。
产权式商业一半毛利润将作为土地增值税上缴
清算土地增值税，将加重一些企业的资金压力，出现资金链断裂，导致房地产业合并重组，出现大企业主导市场的局面。对于前几年低成本获地，开发项目获利丰厚，未计提土地增值税的企业，冲击最大。此外，以开发高档住宅为主的，特别是产权式商业就要缴较大数额的税款，套用一句歌词就是“最近有点烦！”
盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场
项目利润将因此摊薄，那些在管理环节跟不上，盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场，优胜劣汰机制发挥作用，开发企业的质量整体性提高，对企业能力提出更高要求，选择项目便会更谨慎。
目的——挤压利润，抑制投机
“对于土地增值税政策出台的目的，最主要的还是在于挤压房地产企业利润空间、抑制投机行为，”专家分析，“当然，还有‘刺激普通住宅开发、引导合理定价；遏止房地产企业捂盘行为等”。
背景——表明调控决心，增加税收
宏观调控政策的延续
以前对于房屋结构的调控以及对过热投资的抑制都未能如愿，因此这次国家运用了比金融政策更来得直接的税收。不过说起187号政策的出台，不得不提到去年的三大事件：
1、06年10月30日出台的“封顶按揭”(是03年金融政策紧缩的肯定)
2、70/90政策(早在98年月日国务院23号文中就提出)
3、仅存活十几小时就被废止的90平米乌龙事件
以上三大事件加上187号文，表明了政府的调控决心。
国土部门寻求与税务部门的合作，使囤地的开发商“吐地”
尽管早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》和1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》中就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但开发商仍钻空子，通过各种手段囤地，比如反复“象征性”开发。土地增值税清算将通过财税手段，逼迫开发商吐地。
国税总局借机增加税收，强化税务部门权威性
2000年开始，虽然国家每年都把房地产行业列为税收专项检查的重点，由于地方政府的保护，这些征管政策被各地地税部门稀释了，没有治本。以房地产为为课税对象，税源充足、稳定，同时土地增值税的征收还可补偿地方政府的收入。
“土地增值税是个难题”
国税总局承认，“土地增值税是个难题，特别是对于成本核算问题，估计今年会对内资房地产企业推行《企业成本核算管理办法》”，这项措施其实早在06年国税总局31号文中出现，出台前却被取消。另外，在关于土地增值税的187号文下发十多天前，国税总局还下发了173号文，即《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》，巧的是该通知的执行时间同样也是2007年2月1日，目的是与增值税政策相配合，掌控真实的帐目信息。对于一些执行“瓶颈”问题，187号文件中同样没有提及，如成本界定方面，如果获得大量正确劳务发票(合法票据)，如何确定其合理性；开发的房屋用做拆迁补偿，项目收入如何确定；要求账簿保存10年，10年内如未清算，清算时，账簿已销毁，如何处理。
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