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湖南土地使用税将提高两倍 具体方案7月底出台
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文章来源：红网－潇湘晨报
文章作者：廖兰心
发布时间：2007-06-19
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继城市基础配套费上涨、新增建设用地使用费提高一倍后，我省城镇土地使用税又将提高两倍，造成房地产开发成本的进一步上涨。业内人士认为，这对房价影响不大，同时可有效打击部分开发商的囤地现象。
按照之前长沙所执行的土地使用税方案，分为九级，税额分别为0.6－6元／平方米。五一路、蔡锷路、解放路等中心城区地段为一级，税额为6元／平方米，如按提高2倍来算，这些地段的土地使用税将涨至18元／平方米。
近日，记者从湖南省地方税务局了解到，湖南的城镇土地使用税税额将面临调整，目前正在进行相关调研，具体的调整方案预计将于7月底出台。据省地税相关负责人介绍，按照国家相关文件要求，湖南省城镇土地使用税将在原来的基础上提高两倍。
不得随意减免
去年12月31日，国务院发布了《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，决定从今年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围。其中，中等城市的税额由0.4－8元／平方米提至1.2—24元／平方米。
今年2月5日，国税总局与财政部又联合发出通知，强调除廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地不得减免土地使用税。“这显示了国家以税收杠杆调节房地产市场的决心。”业内人士认为。
土地使用税税额提高后，房地产开发企业首当其冲受到影响。由于土地使用税是保有税种，手上拥有存量土地的开发企业将首先面临这个问题。去年在长沙拿下800亩地的一位开发商告诉记者，如果按12元／平方米的土地使用税来算，他们每年需要缴纳800多万元的土地使用税。
对房价影响微不足道
在房产开发商的成本中，土地使用税不足整个开发成本的1％，增加成本幅度没有清算土地增值税那么大。
长沙市地方税务局相关负责人告诉记者，土地使用税的征收时间是从开发企业取得红线图到发生产权转移期间，按季度缴纳、分年计算。对于囤地、捂盘的开发商来说，囤地或捂盘的时间越长，需要缴纳的土地使用税费也就越高。一位开发商也告诉记者，“对长期囤积大块土地的开发商来说，这是一个很大打击。”这位开发商告诉记者，以1000亩土地三年后建成销售为例，需要缴纳将近5000万元的土地使用税。
“对实际开发成本影响不大，提高后的土地使用税所占开发成本比例仍然很小。”
在房产开发商的成本中，土地使用税不足整个开发成本的1％，那么提高土地使用税后开发商是否会放缓拿地的速度？
建发房地产集团长沙公司负责人告诉记者，“这不会影响到建发在长拿地的脚步。”就在这个月，建发房产击败众多强硬对手，以5.3亿元成功拍得天心区黄土岭的一宗土地。据这位负责人介绍，如果以中等城市的最高税额24元／平方米、容积率3来计算，楼面成本仅增7元左右，可见对房价影响不大。
[记者观察]
高成本导致高风险
今年以来，各种开发成本的上涨似乎并未引起房地产开发企业的足够重视。开发商一致认为，“这个行业的利润还是诱人的。”事实上，从新增建设用地使用费到城市基础设施配套费等各种开发成本的增加，预示着这个行业的风险正在增加。
“随着开发成本大幅增加，价格随之提升，但市场的容量却是有限的，这可能造成滞胀的局面。”顺天房地产副总经理何洪伟认为，开发成本的增加对市场是一种“警示”。“以往外界看好的是长沙健康的房地产市场，而现在长沙房地产行业的风险日益凸现。”首席地产总经理胡为指出。
开发成本的增加让开发商找着了价格上涨的理由，但在大多数开发商看来，这并不是一件好事。“对于目前手上的项目来说，这可能是利好。但对于整个房地产市场和开发商来说，这是利空。”在何洪伟看来，业内人士认为，土地使用税及各种开发成本的提高将影响开发商的拿地和开发思路。例如，实力较弱的开发商可能选择成本相对较低的郊区地块下手，而有实力的开发商可能继续追高，而这种分流又将带来产品结构的调整。
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