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土地增值税施压 重庆收回千亩土地建内陆保税港区
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文章来源：《第一财经日报》
文章作者：程维
发布时间：2008-01-10
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据消息人士称，日前重庆市政府通过依法向房产商征收土地增值税的办法，收回当地一家房地产商已到手的一块1000多亩的土地，用于修建“内陆保税港区”。调查显示，目前部分房地产开发商可以通过一些简单的操作，规避巨额土地增值税及其他税收。
依法征收土地增值税
一位消息人士本月9日向《第一财经日报》记者透露，重庆市政府为回收江北区寸滩港附近一块1047亩的已售地块，用于修建 “重庆内陆保税港区”建设，表示将依法对该地块征收土地增值税。
消息人士称，该地块共1047亩，2006年10月，重庆电力公司旗下的重庆渝能集团以6.5亿元的代价从拍卖会上竞购得该地块，此后，该地块又以12.8亿元转手给隆鑫地产。据悉，该地块容积率为2.5，楼面地价仅为1000多元/平方米，远低于该市近期拍卖的楼面地价3000~4000元/平方米。
据重庆市政府常务副市长黄奇帆去年12月22日曾在该市2007年民营经济年会上说，如果这块地用于做房地产，地方政府将获得8亿~10亿元的收入，但改做保税区，地方政府只能收到5亿元。
地产商土地增值税“架空秘笈”
经查，按照目前的相关规定，土地转让的增值收益在20％以上将依法征收土地增值税，如增值额未超过扣除项目金额（一般指维护土地的成本，包括员工费用等，或先期投入的成本）50%~2005，则按30％~60%的对应梯级税率征收。
重庆渝能集团购地成本为6.5亿元，约一年后以12.8亿元出售，增值额接近100％，且因未进行开发，因此维护成本基本为零，所以重庆渝能集团在本地块出售中适用50％的土地增值税税率，即在卖出土地时应缴纳土地增值税约3.15亿元。
12.8亿元扣除3.15亿元土地增值税后的金额为9.65亿元，而此前隆鑫地产已经支付9.8亿元，重庆渝能集团实际得到的9.8亿元已经高于可能应税后的所得1500万元。
但是仅仅如此还不能迫使重庆渝能集团取消与隆鑫地产的该笔土地交易，在房屋出售环节的税收才是隆鑫地产真正的压力。
据重庆市一位不愿透露姓名的房地产公司总经理9日称，尽管目前我国对土地交易及房屋出售均有系统性办法，但是在实际操作中，交易各方采取不卖土地卖公司和刻意高成本开发来规避相关税收规定。他说，在土地出让上，目前一些国内房地产公司采用出售拥有土地的公司股权的方式，轻易避开土地增值税，利用股权转让不应税的通道，使巨额土地增值收益顺理成章、且合理合法地留在屯地者（多数时候为自己控制的公司）手中。
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“高成本运作”玄机
程维
“这就是目前国内各类富豪榜排名居前的富豪大多数均为地产商的根本原因之一，因为本来该被国家以税收形式征收走的那部分巨额土地增值收益，却被开发商以一个很简单的操作留在自己控制的公司里。”该地产公司总经理说，此举还可以省去土地交易印花税。
“为规避房产销售环节的税收，开发商还刻意加大自己的开发成本，这看上去违背常理，但实际上暗藏玄机。”他披露，具体做法是，做大建筑安装成本，并通过不断“修改”方案来增加成本。
做大建筑安装成本的实际做法是，如一个房产项目的建筑安装成本为2亿元，但是开发商在与建筑商、安装商签订协议时，把合同金额拉升到3亿元或者4亿元，但是实际仍按2亿元执行，此外，房产商还主动承担建筑安装商增加的2亿元合同金额的4％的税收。按照目前的规定，开发商适用的税收大致为40％，这一操作不仅可以规避巨额税收，还可以人为“加大”运营成本。当然，这一“加大”运营成本是虚假的，实际成本并未增加。
更改方案是加大成本的另一伎俩。他说，无论监管措施如何严格，都难以限制开发商更改建筑方案，如建设中认为卫生间不合理、外墙不好看等等任何合理理由，所以要更改，一更改就增加成本，但是实际更改没有，或成本是否真的增加这么多，则难以确认，只有开发商及建筑、安装方知晓。
“这就是为什么国内开发商实际获得的是暴利，但是自己“算”出来或之前国内开发商公布出来的毛利率只有15%~20％的根本原因。”他说，因为人为拉高一些虚假成本，利润都被从左手转移到了右手，还规避了税收。
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