上海：二手房交易税最低或降至1.5%

　　10月14日，上海住房公积金贷款额度上限宣布上调，当时已有人指出可能是上海放松楼市调控，加入长三角城市“救市”的一个信号。相隔不过3天，国务院总理温家宝在10月17日主持召开国务院常务会议，会议中关于“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”的一句话，在沪上房地产市场掀起了轩然大波，虽然国税总局尚未出台房地产“交易税费降低”的细则，但对于住房交易环节的税费将如何降低，上海的业内人士已经发表意见。 

　　空间猜想 税费可减免几何

　　实际上，住宅房地产交易税费的增减，大部分总是落实于二手房交易中——新房和二手房的买房者虽均需交纳契税和印花税，但之前为抑制房地产需求而出台的财税调控政策更多地体现在房屋的出售环节，以至于2005年开始交易税费加重以后，二手房的房东往往将数额较大的营业税和个人所得税转嫁到买房者身上。

　　那么，今后上海在减免税收方面可以放宽的尺度有多大呢？

　　在国税总局出台“指导性”的细则之前，要预测这样的尺度有相当的难度，但一些城市已经出台的“救市”措施则可以作为税费减免“底线”的参照。如杭州提出“对购房者，按所缴纳的契税、印花税等地方体制分成部分给予全额补贴，二手房买卖双方的税收也将根据地方体制分成部分给予全额补贴——杭州税收补贴以及“购房办户口”措施，让人联想到2003年以前上海的“购房退税(个人所得税)以及“蓝印户口”政策。

　　但是，以上海房地产市场的现状，接下来的“救市”不太可能直接回到2003年以前的“楼市扶植”阶段的水平，本报记者认为，上海最多可能恢复2003—2005年期间“政策稳定阶段”的税收水平——对房屋交易仅征收1.5%“优惠税率”的契税，而营业税、个人所得税则“暂缓征收”。

　　当然，所有相关税种中，100%的营业税、40%的个人所得税以及25%土地增值税归地方政府——以杭州“模式”可全免征收，但仍有相当比例为“国税”成分，而且，既然2005以后“加收”(当时称恢复征收)营业税、个人所得税需要国税总局发文后实施，那么，如今若再度“暂缓征收”亦应由国税总局出台细则后才能实施。如果真的可在上述“最大空间”内减免税费，则上述那套以200万元售出的住房，剩下仅3万元契税才是买卖双方需要考虑的主要税种，占售价的1.5%。€

　　各方观点 年内不会出效果

　　关于上海市场“救市”的话题，上海绿城相关负责人表示，降低住房交易税费的利好消息，会加速交易量回暖的速度，但是“不指望其对上海楼市能起决定性作用。”

　　而易居房地产研究院副院长丁祖昱预测，一段时间内，肯定不会出现市场对这些利好消息的“直接反映”。他表示，“救市”信号在短期内对市场、对消费者都不会有很大的影响，“就算出台了，它也会是一个渐进的过程。乐观估计，市场走出底部需要从现在(2008年第4季度)起经历半年左右的时间。当然，从全国范围来看，也会随每个城市供求关系的不同而有所延长或者缩短。”

　　包括汉宇地产、信义房屋和中原地产等知名二手房中介机构的分析人士均认为，从短期来看，仅是降低住房交易税费这样的“救市”信号，并不足以会对目前市场格局产生较大影响。汉宇地产交易管理部副经理倪岱尔向记者表示，第四季度是上海传统楼市中的淡季，年底几个月对利好消息的反应应该不会很大“而且目前，上海方面的具体‘救市’政策尚未出台，等待政策出台期间的买卖双方，观望氛围会更加浓郁。”他认为，至明年一季度末时，市场可能会有所回暖。

　　业界呼声 松绑“第二套房贷”

　　除了房地产交易税费数额方面的“救市”措施，上海业内对于房地产税收的执行标准以及房地产金融“松绑”也及其关注，比如，有中介机构的人士呼吁，二手房交易税“分级”征收的期限应由现行的“5年”回归到之前的标准——“2年”。

　　倪岱尔向记者表示，缩短二手房交易税“加收年限”较有可能出台，但此仅针对二手房卖家而出台的政策，将不会有太大效果。“影响房地产市场最重要的是供求关系，因此，‘救市’政策应该考虑到买卖双方的共同作用。”倪岱尔认为，在针对购房者的“救市”政策上，仅降低契税是不够的，是否松动“第二套房贷”政策至关重要，“在降低卖家成本，刺激二手房挂牌量的同时，如果不松动‘第二套房贷’，成交的增量会相当有限。”

　　信义房屋分析师亦表示，面对“救市”消息，买卖双方期盼多一些实质性的政策出台，比如当下热议的“第二套房贷”政策。

　　还有一些市场分析人士认为，“救市”政策背后需要更多的作用力配合。丁祖昱表示，国务院关于降低住房交易税费的要求，是市场行情见底的重要特征，但走出底部还不可以仅靠几条“救市”政策。他认为，“救市”政策要和其他作用力共同配合才能发挥效果。如宏观经济面的整体走向、金融方面的个贷政策，媒体的舆论导向，甚至股市的情况。

　　上海中原研究咨询部经理马冀亦认为，从中长期看，若在“救市”政策出台后，降息利好能够持续，或是明年一季度上海市政府公布经济适用房购买门槛和条件出台，“组合效应”将会对于目前的市场人气和信心产生较大影响。