前段时间，李先生给笔者和本报分别来信，反映了这样一件事：前几天，他突然接到当地主管税务机关的通知，要求其就转租房产补缴以下税费（本文暂不计算其他费用）：

　　每月应缴营业税１２００元（２４０００×５％），城建税、教育费附加１２０元[１２００×（７％＋３％）]；每月应缴财产租赁所得个人所得税３６２８．８０元[（２４０００－１２００－１２０）×（１－２０％）×２０％]。

　　以上每月应缴税费合计为４ ９４８．８０元，２００３年１０到１２月份，李生华累计应补缴１４８４６．４０元。税务机关按规定向李生华下达了补税和滞纳金的处理决定，同时对未按期申报的行为按偷税论处，处以所偷税款０．５倍的罚款。

　　李生华在信中感到十分委屈：按上述方法计税，每月将发生亏损２４４８．８元，３年下来累计亏损达８８１５６．８元。让他不理解的是：“我转租房产每月的净收益只有２５００元，为什么营业税和个人所得税却要按照２４０００元全额计征呢？”

　　原来，２００３年３月，李生华与红雨实业（集团）公司（以下简称“红雨公司”）签订了一份财产租赁合同。红雨公司将办公楼的三、四层车间和二楼的两间办公室租赁给他开办服装厂，租赁期为４年，李生华每月支付租赁费２１５００元。由于经验不足，且服装生产属于微利行业，经营了半年多，企业一直处于亏损状态。到２００３年９月底，李生华感到力不从心，将服装厂以后３年多时间的经营权转租给黄河时装公司，每月向黄河时装公司收取租金２４０００元。

　　政策分析

　　针对李生华反映的问题，笔者给他作了如下分析：应该说税务部门的处理决定是完全正确的。国税发[１９９５]７６号文件规定：“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税。”根据《营业税暂行条例》的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而“租赁业”目前并未规定计税营业额的扣除项目。因此，李生华向黄河时装公司收取的租金，应全额计算缴纳营业税。

　　同时，根据《个人所得税法》的规定，李生华转租房产所得应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。国税函[２００２]４６号文件规定：“个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以每月８００元为限）；税法规定的费用扣除标准。”因此，纳税人出租房屋的折旧、租金等其他费用，在计征个人所得税时按规定不得在税前扣除。李生华向黄河时装公司收取的租金，应全额计算缴纳个人所得税。

　　李生华将租来的生产车间转租给他人，从表面上每个月是取得了２５００元的收益，实际上却要亏损２ ４４８．８元（４９４８．８０－２５００）。为什么会出现这样的结果呢？如果我们对本案作进一步分析就不难发现，对租赁收入重复征税是造成李生华亏损的根本原因。

　　筹划思路

　　李生华有没有办法减轻税收负担呢？笔者在对李生华的转租过程进行核实、分析后，向其推荐了以下筹划方案：设法减少租赁收入的纳税环节。

　　具体操作方法是：李生华先分别终止与红雨公司及与黄河时装公司的房产租赁合同，然后以中介人的身份，让黄河时装公司与红雨公司直接签订租赁期为３６个月的房产租赁合同，由黄河时装公司每月向红雨公司支付租赁费２１５００元，同时每月支付李生华中介费２５００元（或稍少一些）。

　　按此方案计算，李生华的税费负担如下：

　　每月应缴营业税２５００×５％＝１２５（元）

　　每月应缴城建税、教育费附加１２５×（７％＋３％）＝１２．５（元）

　　每月应缴劳务报酬所得个人所得税（２５００－８００）×２０％＝３４０（元）

　　以上每月应缴税费合计为４７７．５元，比筹划前每月节税４ ４７１．３元（４９４８．８０－４７７．５）。在３６个月内，李生华将累计节税１６０９９６．８元，而红雨公司与黄河时装公司的权利义务基本上没有受到影响。２００４年１月底，李生华实施上述方案后，收到了预期的效果。

　　通过中介的形式减少纳税环节是纳税筹划的基本方法之一，因为中介服务既不影响收入实现，又能减少纳税环节。纳税人在生产经营活动中，应当重视中介手段的运用，从而减轻自身的纳税负担。

　　不过，在实施上述筹划方案时，纳税人应当注意两点：一是合同中应当明确规定，李生华取得的２５００元中介费由黄河时装公司支付，而不能加计入租赁费由红雨公司先收取后支付，否则，将加重红雨公司的房产税和营业税等负担；二是如果红雨公司担心新的租赁合同会增加每月收取租金的风险，可以由李生华提供担保，即在租赁合同中规定李生华对黄河时装公司应当履行的合同义务承担担保责任。