|
当前位置：首页 > 筹划案例 > 正文
|
|
|
房产公司巧节税 保障高质低价卖
|
|
文章来源：
文章作者：
发布时间：2006-05-28
字体：
[大
中
小]
|
|
|
目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。这里"20％的增值额"就是我们常说的"临界点".根据临界点的税负效应，我们可以对此进行税收筹划。
例如：某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均售价2000元／平方米，售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7％、印花税税率为万分之五、教育费附加征收率为3％。
当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％，该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下：
1.确定转让房地产的收人为1820万元
2.确定转让房地产的扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元
（2）房地产开发成本为900万元
（3）房地产开发费用=（200+900）x10％=110（万元）
（4）从事房地产开发加汁扣除允许=（200十900）x 20％=220（万元）
（5）允许扣除的税费合计=1500x 5％X（1+7％+3％）=82.5（万元）
（6）允许扣除项目金额合计=200+900+110+220+82.5=1512.5（万元）
3.增值额=1820-1512.5=307.5（万元）
4.增值率=307.5÷1512.5x 100％=20.33％
5.应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数=307.5x 30％-0=92.25（万元）
6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25（万元）
假设该公司将房价适当调低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变，则：
1.增值额=1800-1512.5=287.5（万元）
2.增值率=287.5÷1512.5X100％=19％<20％
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。
3.实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5（万元）
比较上述计算结果，第二种情况虽然售价比原来降低了20万元，但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元（即517.5-445.25）。
在实际工作中，应当认真测算增值率，然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种，一是合理定价；二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入，才能做到以"高质量、低价格"来占领市场。 转自：待查 作者：待查
|
|
|
↑返回顶部
打印本页
关闭窗口↓
|
|
| |
| 版权声明 |
| 1、凡本网注明“来源：润博 |
| 财税网”的所有作品，版权均 |
| 属润博财税网所有，未经本网 |
| 授权不得转载、链接、转贴或 |
| 以其他方式使用；已经本网 |
| 授权的，应在授权范围内使用 |
| ，且必须注明“来源：润博财 |
| 税网”。违反上述声明者，本 |
| 网将追究其法律责任。 |
| 2、本网部分资料为网上搜 |
| 集转载，均尽力标明作者和出 |
| 处。对于本网刊载作品涉及版 |
| 权等问题的，请作者与本网站 |
| 联系，本网站核实确认后会尽 |
| 快予以处理。 |
| 本网转载之作品，并不意味 |
| 着认同该作品的观点或真实性 |
| 。如其他媒体、网站或个人转 |
| 载使用，请与著作权人联系， |
| 并自负法律责任。 |
| 3、本网站欢迎积极投稿
|
| 4、联系方式： |
| 编辑信箱 |
| 电话：010－67315080 |
|
