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某税务筹划项目建议报告书（参考）
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文章来源：待查
文章作者：佚名
发布时间：2006-06-29
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税务筹划是一个经营管理活动，企业在考虑整个企业构架成立各种公司、取得地块、转让股权、吸收股权、股权置换等等环节上都渗透了税收的筹划问题。因此，税收筹划贯穿于企业经营活动的全过程。针对房地产市场目前宏观调控的大环境，税收筹划对提高集团的整体效益显得尤为重要，集团领导也已把税收筹划提到议事日程上来。对财会人员提出了更高的要求，在做好会计核算工作的同时，更要熟知税法的规定，及时掌握税收政策变动的时效性。根据＊＊集团的实际情况对此特提出以下方面的建议：
一、结合房地产行业实际,做好税务筹划工作。
1、价外收费
根据国税发1995年（76）号文、财税2003（16）号文规定，只有代理销售公司或代理采购公司挂在账上的价外费用可以不交营业税；按财税2003（16）号文规定物业公司只有对水费、电费、煤气费才可以列做代收代付项目实行差额交税。
要规避价外费税收的办法，只有通过代理公司，凡代收代付的款项由代理公司收取，才可以按差额计交营业税，只有真正的手续费报酬才要交纳营业税。
2、合理选择企业组织形式：
一般项目公司不提倡自然人参股，对目前有自然人参股的项目公司在项目决算前用低价先收购自然人的股份。因为项目公司在交纳33%的所得税后，自然人股东分得的股利还要再交纳20%的个调税。
对咨询公司、建筑设计公司之类的企业成立合伙企业，不成立具有独立法人的有限公司，因为作为独立法人要交企业所得税,而选择成立合伙企业。他不具有法人资格，就不交企业所得税，合伙人只要交个人所得税，税率在5％～30％，平均税率为25％，只要交一道，税后为个人所得。
3、投资方式的选择：
投资方式一般有“买、投资、合并”三种，从税收筹划角度看，得到地块最好的方式是投资；用不动产和土地使用权进行投资，不交土地增值税和营业税，免交企业所得税。
4、投资业务的纳税筹划：
有多方投资的成立的项目公司，当另外又收购了土地考虑要减少股东，这就存在税收筹划的问题。按国税发2004（390）号文规定，内资企业拥有被投资方股权在95%以下，对原合作项目在竣工决算后，就先确定收入、成本、利润，将原项目的利润先进行分配。然后董事会决议收购小股东股权，这对大股东更有利。
异地投资后，当没有新的后继项目：一、最好项目结束后马上进行清算；二、最好没有自然人投资，有自然人投资会给异地清算带来麻烦；凡准备清算的项目公司不要有自然人股东，在项目清算前，先由法人股东用低价收购公司自然人股权，然后再予以清算；清算前先将未分配利润和超过注册资本25%的盈余公积部分进行分配，分配的都是货币资金，待分配结束后货币资金少了，余下的就只有实收资本了，法人股东再实行清算时就将所得税规避了。
5、销售业务的纳税筹划：
根据国税函1996（144）号文规定，凡售后回购、回租都要全额交纳各种税收（营业税、土地增值税、所得税）。
当代理销售公司可以享受优惠政策，比如核定征收或下岗再就业政策（在2005年12月31日以前成立的公司才能享受二免三减的税收优惠政策）的话，可以考虑成立代理销售公司；但当一旦取消税收优惠政策，成立代理销售公司对集团而言，将会重复交税（开发商支付给销售公司的手续费，销售公司要交营业税；开发商将商品房全部卖给销售公司，销售公司要交契税）。这可以在集团内成立销售部门，当项目公司要销房时，有销售部门派员到项目公司，作为项目公司的销售部门向外出售。为考核销售部门工作业绩，可以制定内部考核办法，对销售单独进行业绩、回款的考核。（注：该政策已失效）
6、公司架构设计筹划：
━根据业务的需求设定公司
为业务发展需要，在＊＊、＊＊、＊＊、＊＊等地成立项目公司；
为售后服务成立物业公司；为了更好的出售商品房，成立销售代理公司。
━为避税享受税收优惠政策成立公司
①项目公司只能在地块所在地注册成立，但可将咨询公司、设计公司、管理公司等企业设立在国外的避税地或有税收优惠政策的区域；成立中外合资的设计、装潢公司，根据国税发1992（109）号文规定，这外方投资比例只要占25%以上的股份，该公司在税收上就可以享受二免三减的优惠政策。
②目前，全国在税收上政策最优惠的是上海松江区，在松江区注册成立的公司实际的税率（营业税及附加、所得税、个调税）只达到6.87%。可考虑在松江区注册成立设计公司、咨询公司。这样做有两个好处：开发商支付的设计费用可在开发成本中列支，少交了所得税和土地增值税，而设计公司又可享受税收优惠政策。
③成立材料公司或贸易公司
这些公司必须是一般纳税人，按进出材料差价的17%交纳增值税，这与开发商交纳的土地增值税相比要少交税收；
在成立材料代理采购公司、材料公司、贸易公司时考虑利用下岗再就业政策（在05年12月31日前成立，安排下岗人员达到企业职工总人数的30%以上）三年内就可免营业税及附加、所得税。（注：该政策已失效）
④成立物业总公司
可利用的税收政策就是下岗再就业政策。（注：该政策已失效）
⑤装修房的纳税筹划
当房产市场是卖方市场，商品房好出售的前提下，将装修费用与毛胚房销售单独分别签订合同后收款。这样做在装修费用上就少交了2.2%的营业税税率差(开发商按5.5%交营业税，建筑装潢按3.3%交营业税)。另外对装修费用的收费作为开发商的收入还要多交土地增值税。
7、纳税时间的筹划：
━楼盘决算的时间问题
上海目前房产开发的所得税是按15%的利润率在进行预交，如经测算项目经营利润要大大超过预交的税款，在可能的情况下推迟决算，延缓补交税款；如项目是为了形象工程，经营利润低于预交税款，那就抓紧决算结算，多交的税款可以转到下一个项目中进行抵减。
按2003（83）号文规定，要正确掌握开发产品的完工条件：一交付使用，二竣工决算。
8、广告和业务宣传费的问题
按税法规定公司的广告宣传费用要控制在售房收入的8%之内，超限部分可在以后年度中继续扣除使用；而业务宣传费和业务招待费在按规定比例使用后超限部分要调整纳税所得。因此对超限部分考虑只要是宣传集团品牌，没有注明是哪一个楼盘的，可在集团内部统筹考虑进行调剂。
9、房地产公司的整合问题
项目公司是独立核算的分公司，由于前期开发时间较长，拿到的地块已逐步升值，且升值的幅度又较大，当项目公司开发后，土地成本还维持原价格，这就增大了所得税和土地增值税的税收额；但如果采取把项目公司投资出去，另组建一个独立法人的子公司，按国税发2003年（45）号文规定：将整体资产对外投资可以不交所得税，而且用土地对外投资可以不交营业税和土地增值税，对被投资企业的子公司又可以用评估价入账，作为土地成本抵减所得税，又可少交土地增值税。通过这样操作后，从集团角度上看就大大地减少了税款。
10、公司之间借款的利息
集团向银行借款后再转给项目公司；项目公司借款后通过集团结算中心再借给其他项目公司，这些企业间的相互借款、融通资金，收到的利息费用都要交纳营业税、企业所得税；支付利息的一方一定要取得正规的发票，否则这利息支出部分不得在税前扣除。因此，集团内企业之间、母子公司间的借款，是否可采取不支付利息费用，但做好利息的清结工作，年末作为集团内经营者考核业绩用。
11、培训费用的税收筹划
按国税发2000(84)号文规定,职工教育基金是按工资的1.5%的比例来提取的，如果使用后超标，不能在税前扣除，要进行纳税调整，一旦还在发生各类培训费用，可以请对方单位开会议费或咨询费，但要提供相关的会议通知、时间、地点等资料。
12、合作建房的税收筹划
一方出土地，一方出资金，可采用借款办法，签订借款合同，然后待项目开发后按借款合同的条款支付费用，可规避税收。
13、代建项目的税收筹划
━根据沪地税[1996]43号文规定如果由开发商立项的代建项目，进开发成本的发票又都开给开发商的，待项目结算后，要按结算的造价成本及收取的管理费合并全额交纳营业税；
━如果由对方立项又不垫付资金，不承担造价成本的结算，仅收取管理费，那就只对管理费部分交纳营业税。
因此，关于代建项目，一般采取由对方立项，发票抬头为对方，同时还要由对方出资，我们代做项目管理仅收取管理费，那就可以大大的减少营业税。
二、房地产企业税收核查应对措施
今年税务筹划的大量工作是如何应对检查。因此面对全市6月份即将开展的房地产行业的税收大检查工作，最近重点要做的工作为：
1、各项目公司对二年来的会计核算、业务处理、逐项按规范要求全面进行自查，做到自查自纠。
2、对一些模菱两可的应该交而未交的问题，就要做到心中有数，在税务来查账时进行沟通、协调，可拖延的就拖下去；对必须要交纳的问题与税务机关又无协调余地的就进行纳税调整，把应交税收部分提出来，在账上进行反映，这就归避了滞纳金和罚款的风险。
3、了解各项目公司在税收自查中存在的各种问题，集中归类；组织讨论、协调、达成共识、统一做法。
4、主动出击，与税收稽查局进行咨询、沟通、协调、达到默契。
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