租赁与承包经营的纳税筹划方案

　　东方集团是国内知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。

　　经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案。两个方案的安排都可以节约相应的税收成本，现简述如下：

　　方案一：资产租赁经营方案

　　双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：

　　（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。

　　（2）为了保证经营过程中。资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金。并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。

　　（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。

　　（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。

　　（5）甲方拥有大楼顶部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。乙方有权提出有偿使用该部分广告位。并享有优先权，所需费用双方协商确定。凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。

　　（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。

　　（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。若确实无法协商解决的。可以诉诸法律。
　
　　根据该方案，甲方商务大楼的部分运营和维护支出则没一有体现在乙方支付的租金部分，从而用租金分解的方式节约了部分营业税。

　　另外在方案一中，还须注意以下几点：

　　1.方案一第（1）条中，租赁方式为经营租赁，不要与融资租赁混淆，一定界定为经营租赁方式。

　　2.方案一第（2）条中。甲方向乙方收取资产经营押金以后返还，但双方可以商议适当收取。

　　3.方案一第（3）条中。甲乙双方就维修费设立定额制是指双方约定一个最大维修费用额，凡超过该定额，由甲方负担，以减少乙方的经营风险，使双方风险共担，合同较为合理。定额维修费用由甲方代收代管，维修时由甲方代为支付。

　　4.方案一第（4）条中，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用，须向乙方提供合法凭证及票据。

　　方案二：内部承包经营模式

　　甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下3个条件：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算：（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。最后经过运作，乙方经过一定程序后成为承包方。按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为，不征收营业税。

　　根据该方案，如果乙方以内部承包经营模式经营甲方拥有的商务大楼，乙方向甲方交纳的承包费不缴纳营业税。

　　专家点评

　　操作方案一须注意两点。一是所分解的费用存在被界定为“价外费用”的风险，因此一定要与当地主管地税局进行良好的政策沟通。二是应按照房产余值合理计算缴纳房产税。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值：对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件、更新后不再计入房产原值。本文中，甲方应注意房产税计税依据的确定，而不仅仅依据账面固定资产的记载。

　　在方案二操作时要注意以下问题：一是按照《财政部、国家税务总局关于明确〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉第十一条有关问题的通知》（财税[2001]160号）、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件的规定，符合条件的承包费可以不征收营业税。但在满足文件所列条件的基础上，沃马商贸公司如何取得应得利益，带有一定的困难，值得商榷。二是按此设计，由于乙方以甲方名义对外经营，乙方的经营收支全部纳入甲方的财务会计核算，甲方就需要对乙方开展租赁活劝产生的租赁收入承担营业税、房产税、印花税的纳税义务，同时按照《国家税务总局关于企业租赁经营有关问题的通知》（国税发[1997]8号）文件规定：“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租企业的名义对外从事生产经营活动。不论被承租企业与承租方如何分配经营成果。均以被承租企业为企业所得税纳税义务人，就其全部所得征收企业所得税。”因此。甲方在方案设计、执行中，既要注意履行各种涉税义务，又要在核算中能够合法、合理区分实际应由乙方负担的各项税款。以避免自身利益遭受损失。