利用利息费用扣除筹划土地增值税

　　假定有一家房地产企业，同时开发了几个房地产项目，同时使用自有资金和银行借款进行开发，其中一个地产项目，支付地价款1000万元，开发成本2500万元。假设共发生借款费用800万元，但是这800万元利息费用如何分配很难计算，因为这种间接费用的分配在成本核算中选取的分配甚而不同，结果会有很大的不同。

　　如果选择不分配，那么：房地产开发费用=（取得土地使用权取得的金额＋房地产开发成本金额）×10%=（1000＋2500）×10%=350万元

　　如果按照某一的成本动因进行分配，为这一地产项目分配了90万元，那么：

　　房地产开发费用=（取得土地使用权取得的金额＋房地产开发成本金额）×5%＋允许扣除的利息费用=（1000＋2500）×5%＋90=175＋90=245万元。

　　与不分配利息相比，可除的开发费用减少了105万元（350万元－245万元）。

　　在这种情况下，这家企业就该认真考虑利息费用是不是要分配以及如何分配的问题了。当然，企业的会计处理一定要严格按照财政部《企业会计准则－借款费用》以及国家税务总局的相关规定处理。

　　现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。这个选择性条款事实上为我们提供了一个新的筹划平台。

　　值得注意的是，现实的经济活动的复杂程度远非几个条文可以完全概括和描述的，而且立法速度的一般落后于现实世界发展速度，这期间出现的大量新情况新问题，给我们的筹划带来了巨大的空间。在严格遵守国家法律的情况下，一定要把国家给予的政策用足用好，既为国家依法纳税，又要维护自己的合法利益。本案例并不能提供在任何一种房地产开发项目中都能使用的方法，但却给了一个思路，一个思考问题的角度，提醒我们如何在具体业务中处理相关的税务问题。