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免租期应确认租金收入并申报缴纳营业税
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文章来源：待查
文章作者：佚名
发布时间：2006-09-28
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基本案情
某公司将其所有之房产对外出租，租赁合同规定：合同年租金120万元，租赁期限10年。某公司并给予承租方四个月的免租期，租赁期限自四个月免租期结束的次日起开始计算。合同签订后，承租方依约支付了第一年的租金120万元。某公司将该租金在往来款项上反映，并在四个月免租期结束之后的当月，将该年租金分解为12个月，即以每月10万元申报缴纳营业税。但是，税务局在了解情况后认为，某公司应当自免租期开始的当月即申报缴纳营业税，其不按照规定时间申报纳税的行为构成偷税，并据以作出相应处罚。
案情分析
实践中，出租方给予承租方一定期限的免租期或者承担承租人的部分费用的情况是非常普遍的，按照企业的通常理解，租赁合同的期限应当自免租期满后开始起算，相应的租金也应当在免租期满后才能确认为企业的收入，并据此申报纳税。但从现行财务会计制度以及相关税法的规定，企业的上述理解显然与法律不符。
根据《企业会计制度》第十一条“（八）企业的会计核算应当以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。（九）企业在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认”之规定，也即权责发生制及收入费用配比原则的要求，在出租方提供免租期的情况下，租赁物已实际交付承租方使用，出租方也已经收取了第一年的房产租金，关于免租期的约定只是出租方对承租方的一种优惠待遇或者激励措施，从税法上看，其实质是在增加四个月租赁期的基础上，租金保持不变。因此，从免租期开始，租赁就已形成，在出租方已经收取租金的情况下，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”之规定，出租方当然应当依法确认收入，并申报缴纳营业税。
而根据财政部关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知（2003-4-14财会[2003]10号）第十七条“问：在出租人对经营租赁提供激励措施的情况下，如提供免租期、承担承租人的某些费用等，承租人和出租人应如何进行会计处理？答：在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”之规定，出租人应当在免租期内确认租赁收入，以及如何确认租赁收入的方法都加以了明确。在租赁已经开始，租金收入已经实现的情况下，出租方的营业税纳税义务随之产生。
因此，某公司未在免租期内申报缴纳营业税的行为违反了会计制度及税法的规定。
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