房地产行业涉税问题自查警示

　　房地产开发行业由于涉税问题严重，2008年又被列入全国税收专项检查范围。笔者现将目前房地产开发企业涉税最多，也是风险最大的三类问题，在这里提出警示，以便纳税人做好自查，免除不必要的税务处罚。

　　一、偷逃、隐匿应税收入类

　　1、采取分解售房款的形式，将部分款项开具收款收据，或者以未领取售房许可证为由，对收到的售楼订金采取不入账方式，少计收入；

　　2、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将销售收入（包括预收收入）挂在往来账上，或不入账，或直接冲减开发成本，不确认收入；

　　3、将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入；

　　4、将小房款、停车位款等款项以代收费用的形式挂往来账户，不按规定计入经营收入；

　　5、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

　　6、通过房地产代理公司开出代理手续费，抵减销售额，以房款净额为计税营业额；

　　7、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；

　　8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税；

　　9、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；

　　10、开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；

　　11、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；

　　12、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

　　13、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理，或不开发票不入账，如：房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

　　14、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

　　15、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。

　　17、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；

　　18、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

　　二、虚列、多列成本费用类

　　1、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本；

　　2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账；

　　3、多预提施工费用，虚列开发成本；

　　4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；

　　5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；

　　6、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；

　　7、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；

　　8、将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账；

　　9、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本等。

　　三、其他类

　　1、产品已完工或者已经投入使用，故意拖延项目竣工决算和完工时间，不按完工产品进行税务处理，不及时进行土地增值税结算；

　　2、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

　　3、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

　　4、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

　　5、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

　　6、未按规定申报缴纳印花税、契税。

　　7、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。